Квартиры: покупка

Здравствуйте.

Хочу попробовать такую схему - покупаю недорого уваленную квартиру, в неплохом месте, делаю ремонт тысяч за 300, а затем продаю.

Какова будет разница в цене? Я понимаю, что цена зависит от тучи факторов, но всё же, хотя бы примерно, это может быть прибыльным? Если кто-нибудь в курсе, поделитесь нюансами?

Нет, не выгодно однозначно...Вы думаете "уваленная" квартира стоит значительно дешевле? Вряд-ли...А недорогую и в неплохом месте вообще звучит странно...Все стоит столько, сколько стоит...Думаете, вложив в объект десятку баксов Вы значительно поднимите его стоимость? И посчитайте, на какой срок у Вас зависают вложенные деньги, плюс плата за переоформление и т.д...

Если хотите заработать - делайте косметический (не космический )ремонт. Выхлоп будет больше. И, как правило, покупатель будет переделывать под себя. Главное - местоположение.

А вот по продаже квартиры инфа:
Ещё до того, как вы дадите объявление о продаже, можно многое сделать для того, чтобы повысить цену на свою жилплощадь. Итак, после того, как вы оценили свою квартиру или комнату, попробуйте посмотреть на неё взглядом постороннего человека и…

Если у вас общий тамбур с соседями или коммунальная квартира, обратите внимание на двери — свою, общую и соседскую. Когда дверь ваших соседей наводит на мысли о вторжении немецких захватчиков, то потенциальный покупатель может просто испугаться поселиться рядом с такими людьми. В риэлтерской практике существует не один случай, когда именно из-за покорёженных и исцарапанных соседских дверей клиенты отказывались от покупки квартир или предлагали цену ниже, а после того, как владельцы меняли двери за свой счёт, квартира продавалась за желаемую цену. И расходы существенно перекрывались выгадываемыми суммами.

[COLOR=#]ЗАТЕВАТЬ БОЛЬШОЙ РЕМОНТ [/COLOR] в квартире, которую вы пускаете на продажу, вряд ли так уж необходимо, зато косметический вполне уместен. Тем более, что и стоит он недорого. Представьте себя на месте покупателя, увидевшего пятно на потолке. Даже, если вас залили один единственный раз, и добровольно отдали деньги, для постороннего человека это пятно станет угрожающим знаком неблагополучных соседей. А хороший агент обязательно укажет потенциальному покупателю на наличие таких протечек.

ИМЕЕТ СМЫСЛ вывезти из продаваемой квартиры громоздкую мебель — это зрительно увеличит площадь комнат, а потолки покажутся выше. Опытного агента вы этим не обманете, но благоприятное впечатление покупателя заработаете. Потенциальный покупатель, осмотрев две одинаковые по площади квартиры, одна из которых загромождена мебелью, а вторая нет, выберет вторую, так как она покажется ему больше. Если в коридоре или на кухне с советских времён остались встроенные шкафчики, их лучше сломать. Коридор сразу станет просторнее, а кухня — больше.

РАЗБЕРИТЕ БАЛКОН до продажи квартиры, а не перед переездом, чтобы у покупателя была возможность оценить вид с вашей лоджии, а не спотыкаться о горы мусора. Если вы продаёте комнату в коммунальной квартире, внимательно осмотрите места общего пользования, и в случае необходимости, сделайте небольшой ремонт. Опытный агент судит о будущих соседях своего клиента именно по состоянию ванной и кухни. Допустим, этот этап уже вами пройден, на ваше объявление откликнулись, и теперь вы ждёте на смотрины «вражеского» агента или самих покупателей вместе с агентом. Как показать свою площадь в наиболее благоприятном свете?

НАЗНАЧАЙТЕ СМОТРИНЫ на дневное время суток, особенно, если ваши окна выходят не на солнечную сторону. Но если вы хотите пригасить впечатление от давно не деланного ремонта, тогда, наоборот, приглашайте в те часы, когда за окном уже темно — в электрическом свете трещины и грязные обои не так бросаются в глаза. Не назначайте встречу на так называемые «часы пик», особенно, если продаёте площадь в спальном районе — у потенциальных покупателей может остаться впечатление, что до вас не добраться без приключений. Лучше выбрать время, когда народа в транспорте поменьше. Если до вашего дома идёт только один автобус (троллейбус, трамвай), постарайтесь, чтобы время приезда покупателей не совпало с большими перерывами в его расписании. Не стоит объяснять короткую дорогу и как можно «срезать» через дворы — есть опасность, что в незнакомом районе люди просто заблудятся, и приятных эмоций им это не добавит. Если будущие владельцы сообщили, что собираются приехать на машине, вспомните, когда в вашем районе бывают «пробки», и не назначайте встречи на эти часы. Если рядом с вами есть хорошая автостоянка, сообщите, где она находится — на будущее. В соответствие с рекомендациями психологов мужчине объясняйте повороты метрами и знаками, а женщине — магазинами и яркими вывесками. В последнем случае постарайтесь обратить внимание дамы на наиболее привлекательные объекты инфраструктуры вашего района.

ВСТРЕЧАТЬ ПРИЕХАВШИХ на смотрины лучше не в домашней одежде. Пиджак настроит на деловой лад и вас, и потенциальных покупателей. Тем более что в спортивных штанах или в халате вы будете чувствовать себя некомфортно среди людей, одетых более строго, а вдобавок можете произвести на них неблагоприятное впечатление.

НЕ ВРИТЕ, особенно в мелочах. Агент всё равно знает и метраж вашей квартиры, и особенности района. Зачем вам портить себе репутацию, ничего не получая взамен? Лучше просто постараться побольше говорить о достоинствах и умело обходить недостатки.

УЗНАЙТЕ у агента как можно больше о ваших потенциальных покупателях заранее — это поможет вам определиться, о чём лучше говорить, когда вы будете хвалить местоположение квартиры. Паре с ребёнком стоит рассказать о парках, детских площадках, творческих центрах, языковой школе. Пожилых людей больше заинтересует информация о тишине района, не криминогенной обстановке, наличии поблизости магазинов, аптеки, хорошей поликлиники, почты в соседнем доме. Молодым расскажите о развлечениях, спорткомплексах, ночных магазинах. Естественно, справки нужно навести заранее.

НЕ ЗАБЫВАЙТЕ что женщин и мужчин надо заинтересовывать по-разному, но, если говорите с парой, ориентируйтесь на женщину. Если квартира ей не понравится, 90%, что пара её не купит, а вот, если женщине загорится купить именно эту квартиру, то, скорее всего, что мужчину она переубедит.

ВНЕШНИЙ ВИД ПОДЪЕЗДА тоже о многом говорит. Умные продавцы к приезду агента моют полы во всём подъезде, отмывают стенки лифта, закрашивают нецензурные надписи на своей площадке, а кое-кто даже расставляет цветы на подоконниках. Если в подъезде есть консьержка, стоит дать ей немного денег или презентовать коробку конфет, чтобы в этот день она проявила особую бдительность на посту. Можно также отыскать уборщицу и приплатить ей за то, чтобы она помыла окна. И, естественно, на своей площадке нужно ввернуть лампочку.

ЕСЛИ вы продаёте комнату в коммунальной квартире, лучше пригласить агента на смотрины в отсутствие соседей, чтобы он мог спокойно посмотреть места общего пользования, никому не мешая, и без помех для себя. Кстати, о соседях. Если вам с ними очень «повезло», и они алкоголики или просто склочные люди, то тем более постарайтесь провести смотрины в их отсутствие, даже, если у вас с ними общий только тамбур. Вы же знаете, в какие часы они обычно устраивают скандалы или детишки после школы начинают кидаться из окна тухлыми яйцами? И, даже, если вы очень не любите своих соседей, постарайтесь найти для них хотя бы пару добрых слов для покупателей, иначе ваши шансы расстаться с ними существенно уменьшатся.

ЕСЛИ в вашем доме находится ночной магазин, бар, и так далее, а покупатель вроде бы этого не заметил, на всякий случай, скажите пару слов об отличной звукоизоляции, охране и привилегированности посетителей — всё равно агент обязательно укажет покупателю на этот факт, и лучше заранее выставить его в хорошем свете. Расскажите о разных способах добраться до вашего дома, чем их будет больше, тем лучше. Но опять же — постарайтесь не преуменьшать время пути — опытный агент обязательно проверит ваши слова.

ПОСТАРАЙТЕСЬ заранее продумать (можно даже записать для уверенности) все возможные вопросы агента. Это поможет вам, не растерявшись, сгладить какие-то недостатки и чётко осознавать достоинства вашей жилплощади. Заранее положите документы куда-нибудь поближе, чтобы не искать их, когда потенциальные покупатели уже смотрят квартиру. И, на всякий случай, не оставляйте на виду денег и украшений, а лучше заберите их из квартиры совсем или хотя бы спрячьте. По возможности не теряйте своих гостей из вида, чтобы потом не обнаружить пропажу чего-то ценного.

Надеюсь комуто поможет

Друзья помогите разобраться, пожалуйста!
Давно хочу попробовать, вот такую надеюсь прибыльную тему, как домашний бизнес.
Об этой идеи написано в книге Хопкинса "Искусство продавать для чайников"
Связано конкретно с «недвижимостью» и «ремонтом»
ИДЕЯ ненова, но при определенном подходе:
1. Покупается в «хлам,хлам,хлам» убитая квартира (в хорошем районе города)
Через риэлторов, газеты, знакомых и т.п.

2. Ремонтируется на 70-100 т.р. Все двери (и входная) меняются на новые, путные (не VIP- класса). Делается подвесной потолок из гипсокартона в «одной» комнате или короб из него же – для эксклюзивности квартиры (5000т.р. на материал, если самому делать). Меняется вся сантехника, кроме труб. Напольное покрытие новое кладется (линолиум, ковролин, где плитка). Еще много нюансов по ремонту, но они не особо денежные.
В общем, должно выглядеть, как будто квартиру под ключ сделали и конечно она должна быть «совершенно пустая» при показе.

3. Продается………………….цикл – повторяется………………

Какие вопросы возникли у меня:
1. Вопрос: Можно ли покупать-продавать квартиры каждые 2 месяца, например?

Вопрос связан с тем, что я где-то читал, что «продать-купить-продать» можно только 1 раз в 3 года, иначе налоги большие, опять же, сколько %?

2. Вопрос: Налогообложение - какие проценты берутся с купли продажи, обмена, т.п.?

3. Вопрос: регистрации, кем лучше зарегистрироваться (может вообще не стоит) при таком виде деятельности, ИП, ООО и т.п.

Вопрос заработка, думаю не стоит задавать, все от региона зависит и от города.
По своему городу (~500тыс.чел) прикинул, по черному, 300т.р. с продажи – грязными.

Что думаете, поделитесь, может кто-то уже тему делает, заранее спасибо.

[/list]

Я Вам еще один вопрос подскажу, Logof. Как превратить убитую квартиру в нормальное жилье, оперируя суммой в 70.000 рублей? У Вас деньги закончатся на второй день "ремонта".

Боюсь, что разница в цене будет "в пределах погрешности". Т.е. разница между отремонтированной и неотремонтированной квартирой будет меньше, чем между умелым продавцом одной и той же квартиры, и неумелым.

Спасибки за добрые слова
Просто я трех уровневые потолки и т.п. у очень богатых людей собирал, знаю примерно сколько материалы стоят, 70 т.р. мона кое что сделать. Конечно не фонтан будет, но я и не собирался фонтаны строить Мож по делу кто-нибудь напишет Изображение

Купить-продать квартиру без уплаты 13% налога от стоимости квартиры можно один раз в три года.

А по делу: либо занимайтесь логотипами, либо квартирами...За двумя зайцами погонишься, ни одного заЯйца не поймаешь...

Идея убитая однозначно.
Даже если решить вопрос с 13% налогом (напр., оформить на родственников и т.п.)
Дело в том, что люди покупают КВ.МЕТРЫ и МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ а НЕ РЕМОНТ.
Разве что цены на жилье вырастут на время ремонта )))
Не забывайте также что покупка/продажа квартиры сама по себе требует некоторых финансовых вложений.

А учитывая полное отсутствие опыта на рынке недвижимости, квартиру Вам изначально впарят по цене выше, чем Вы её сможете продать, хоть с ремонтом, хоть без...

Гораздо выгоднее производить ремонт квартир на заказ. Миллионные вложения не нужны, а выручка доходит до 700 – 800 тысяч за квартиру (окна, двери, подвесной потолок, плитка, сантехника).

Только не так! ))

Существенно повысить цену квартиры можна сделав грамотную перепланировку.
Я лично видел 1-к квартиры переделанные в 2-к.

Однако тут возникает вопрос получения разных разрешений от многочисленных инстанций...

А если делать перепланировку "внаглую" могут возникнуть проблемы при продаже... но, думаю, все решаемо...