От миллиона в первый год

Описываю свой реальный опыт + опыт знакомых профессионалов

Сразу скажу, что на строительстве можно и не заработать много денег, т.к. в различных регионах ситуации могут различаться. Эту тему ещё разберем в свое время
Но в среднем по рынку если строить самостоятельно, то себестоимость составляет около 50%-65% от продаваемых домов.
Речь идет именно о самостоятельном строительстве без найма специалистов и различных бригад. Нанимать необходимо только помощников за зарплату, а не "специалистов по тарифу".

Теперь о наиболее пугающей части!
Построить дом не так сложно, как кажется сначала. Это получится у любого здорового мужчины/юноши. Не уверен про женщин, т.к. сам ею не являюсь и такого опыта нет.
Найти денег на строительство первого объекта куда сложнее, чем построить его. Но и это решаемо.
Не боги горшки обжигают, всё возможно.

Я в этой теме опишу свой опыт о том, как построить, и как выгодно продать свой дом.
Буков будет ОЧЕНЬ много. Но иначе никак.
Опыт не только мой, я общался со многими профессионалами и специалистами.
Уверен эта тема будет полезна не только тем, кто хочет на строительстве зарабатывать, но и тем, кто хочет построить дом себе
Свой частный дом это очень здорово! Хотя привыкшему жить в квартире по началу эта идея может показаться не очень интересной, но это пока не поживешь сам и не увидишь.
Итак, старт темы.

Постараюсь быть максимально информативным, если есть вопросы - задавайте
Писать постараюсь регулярно, но сами понимаете могу делать перерывы в связи с другой деятельностью
первая часть статей уже готова и я их постараюсь поскорее выложить, а остальное дописать

Подписываюсь. Спрашивать пока не о чем.

Выбор земельного участка

При покупке земельного участка желательно заранее определить зачем Вам дом. Чтобы жить в нем всю жизнь или для того, чтобы продать его позже.

Если покупать для себя

Если Вы строите дом для себя, то почти всё не важно. Удаленность от центра города (или его границы), качество дорог, наличие автобусных остановок по близости и прочие вещи. Это важно, но не очень.

Раньше я считал, что чем дальше от центра города, тем хуже. Но уже через пару месяцев постоянных поездок на стройку я понял, что это не важно.

Дело в том, что чтобы проехать через центр города, можно потратить час времени в пробках и на светофорах. А чтобы за городом удалиться на 5км или 10км, надо потратить всего 5 минут спокойной езды. Может быть Вы не согласитесь с этим сейчас, но пожив за городом это становится очевидно.

Для своего дома важно, чтобы рядом были люди, нормальный проезд, электричество неподалеку (до дома придется проводить за свой счет от высоковольтки, а каждый столб стоит около 350$ в зависимости от региона) и нормальные соседи. С соседями бывают целые войны! Некоторые сходят с ума от своей собственности. Поэтому лучше познакомиться с соседями до покупки земли.

Качество почвы и дорога до самой границы участка не так существенны. Совсем болото, конечно, это плохо. Но вообще можно привезти любую отсыпку, разровнять и привести в хорошее состояние почти любой участок. Чем он ровнее, тем это будет дешевле.

Дорогу до участка можно сделать самостоятельно, хотя это тоже платно. Около 100м дороги (без асфальта разумеется) мне обошлись примерно в 2200$, но здесь большая зависимость от местности и региона.

Короче говоря, все проблемы решаемы… за Ваши деньги.

Уборка снега – это всегда будет проблема. С вероятностью 99% решать её придется самостоятельно. Ничего страшного, купите за 5000$ снегоуборочную машину. Дорого? Ну тогда лопатой его, лопатой!

Но вообще, раскидав однажды снег вручную, Вы несомненно пойдете в магазин, чтобы купить снегоуборочную машину. В первые часы после ручных раскопок Вы будете готовы поменять на такую машину свою почку.

Важно вот что! Большинство снегоуборочных машин очень плохи. Как, впрочем и всё созданное людьми в этом мире и только каждый человек по-своему хороший. А вообще интересно, как хорошие люди делают плохие вещи??? Но не будем уходить от темы...

Покупайте японскую технику. Самое важное отличие – это расположение ножей относительно ковша. У японцев ножи расположены на самом краю, а у других производителей они уходят немного вглубь. Проблема возникает в тот момент, когда ковш упирается в мокрый спрессованный снег или ледяную корку. Тогда вся машина застревает, т.к. ножи просто не доходят до снега впереди. А у японцев с этим нет проблем. Иногда кажется, что ими можно валить лес (не советую).

Если покупать для продажи

Если покупать для будущей продажи дома, то важно всё!

И если Вы не олигарх подпольный, то я уверен, что первый дом Вы продадите. Уж больно лакомый кусочек. Поэтому лучше выбирать земельный участок по более жестким критериям.

Прежде всего дороги. Понятное дело, что чем ближе к городу, тем лучше. Но важно еще, чтобы хорошие дороги проходили рядом с домом. И желательно, чтобы были автобусные остановки рядышком. На всякий случай.

Если кто-то покупает дом, то он имеет деньги. Так уж повелось! И за свои деньги (не малые) люди хотят получить огромный терем посреди центральной городской площади. Ведь это люди, которые не жили еще за городом и мыслят шаблонами каменных муравейников.

Важно ещё понимать кто клиент. Так как Вы строите не элитку, то покупать её будет типичный представитель среднего класса. Он – служит Родине, она – бухгалтер. Хорошие люди, но бедные. Поэтому понтов выше крыши, а денег нету. И если уж они нашли деньги на дом, то требования и придирки будут по полной программе. Они ведь первый и последний раз такой суммой оперируют.

А клиент всегда прав! Любые попытки в чем-то переубедить клиента будут восприняты как желание впарить ерунду.

Короче говоря, земельный участок должен быть у дороги, у большой. Это важно! И Важно, чтобы эту дорогу чистили зимой. Конечно, её будут чистить так медленно, что всё равно это все жители делают самостоятельно, но об этом они узнают чуть позже, когда придет зима. Дело в том, что городские власти не успевают чистить снег так быстро, как людям хочется. Но чистить должны! Как минимум официально этот район.

Зато требование к соседям резко снижается. Всё равно на продажу. А вдруг у покупателей как раз будет схожий характер и они станут друзьями?!

Перед покупкой можно опросить своих знакомых о том, хотели бы они жить в том районе и почему. Так можно получить общественное мнение, которое и будет более верным. Не нужно переделывать это мнение, надо его просто использовать как подсказку.

Важно какой участок по форме. Чем квадратнее, тем лучше, т.к. на вытянутых сложно разместить дом и прочие дела (ведь от границ участка до дома должно быть минимум по 3 метра по норме). Участок должен быть ровным, не затапливаемым весной, не располагаться в низине, не должно быть уродливых строений вокруг… В общем, всё должно быть хорошо.

И ещё есть маленький нюанс в отношении земли. Если это ИЖС, то Вы напрямую с городом будете договариваться о подключении электричества, газа, связи и проч. Это, кстати очень долгий процесс, но идет сам собой (почти). Если же земля не предназначена для ИЖС, а является садоводческим угодьем или чем-то типа «The Dacha», то с городом договор у всего общества в целом. И это значит, что если там не хватает мощностей, то Вы можете получить, например, всего 3Квт на свой дом и никак не больше. Это надо узнавать заранее.

Лучше всего это узнать у соседей. Какие есть проблемы с электричеством, связью и прочими штуками. Помимо этого можно узнать как глубоко находится вода и какого она качества, а также устройство их септика. Если вода слишком глубоко и слишком плохая, то это печально. Хотя фильтры наверное спасут, а фильтры будут стоять в любом случае. Но вот глубина скважины это примерно 150$ за метр бурения, хотя как и всё зависит от региона. А септик может не избавляться от воды, если почва слишком глинистая и тогда надо предусмотреть возможность принудительного сброса воды в дренажную канаву.

Ну, вроде в основном всё. Дело не хитрое. Земля и есть земля.

Добавлю вот ещё что

В обычном "нормальном" бизнесе у предпринимателя всегда очень шаткое положение в настоящем и туманные в будущем.
Постоянно приходится как бы брести без фонарика в ночном лесу

Строительство в этом плане намного проще
После завершения у Вас как минимум на руках будет весьма ценный актив и с ним понятно что делать
Не удается продать, можно сдать в аренду или заложить в банк или много чего еще (хотя не так и много)
Всё просто и прозрачно. Поработал - получил

И если регион не загибается в нищете (если загибается, то стройте в соседнем), а руки растут из плеч (хотябы не ниже талии), то всё будет хорошо
Здесь бизнес-риски очень малы, а ситуация прозрачна
Хотя и перспективы ограничены при таком подходе
Это что-то вроде фриланса. Но фриланса элитного

Стройка с покупкой земли накладно выходит по вложениям, не проще уже строить на земле заказчика по его проекту?

Тоже думаю без опыта с землей и документами лучше не заморачиваться. Как расширение дела потом - да. Я так понимаю сейчас самый заманчивый сегмент - каркасное строительство?

С этого можно начать, если нет денег на свой полный проект. Как вариант да. Но лучше найти на свой, я опишу несколько возможностей позже. Хотя всё просто - займы, банки, инвесторы и т.п.

Вообще строить под заказ очень и очень сложно.

1. Придираться клиент будет по полной программе, хотя сам же постоянно будет на всём экономить
2. Сложно точно расчитать смету, т.к. стройматериалы постоянно дорожают (я пока строил один объект некоторые материалы выросли на 30% - 4 месяца)
3. Нередко клиент недоплачивает конечную суму, т.к. считает, что либо дорого, либо не идеально, а вообще жадность, а точнее даже нехватка средств на полную стройку. Многие платят вначале надеясь на авось в конце и это невозможно контролировать
4. Придется строить то, что хочет заказчик. А часто он хочет полную ерунду, которую сам потом не захочет выкупать и будут постоянные перестройки по ходу дела. Но вначале он хочет именно по своему плану!

Короче говоря это очень хлопотно. Намного сложнее, нервознее и непредсказуемее, чем полностью построить объект и продать покупателю

Без опыта, а тем более денег, делать всё с нуля до полного цикла страшнее. Только и всего.
Но это лучше. Намного.
Именно про каркасники я и напишу, но вообще материал стен не так важен. Несмотря на разницу цен различных материалов, стены дома это очень небольшая часть общих затрат на полный цикл.
Строить можно из чего угодно, но каркасники близки к идеалу для домов среднего класса цен. Хотя конечно же идеальных строительных технологий еще не придумали

Думаю, перед началом работ нужно заключить официальный договор, прописать сумму за выполняемую работу, и тогда ему придется все отдать, а расходы на материалы это уже головняк заказчика...

Думаю, перед началом работ нужно заключить официальный договор, прописать сумму за выполняемую работу, и тогда ему придется все отдать, а расходы на материалы это уже головняк заказчика...
Да, всё так и будет.
А потом нервотрепка при переговорах с клиентом, недели и месяцы обещаний (никто ведь не отказывается платить в грубой форме), а потом возможно непростой суд, где надо доказать, что всё было сделано точно и в срок и у заказчика нет претензий и он подписал акт. При желании клиент с вероятностью 95% к чему-то сможет прикопаться относительно объективно.
Но вообще я не говорю, что деньги невозможно вытащить из заказчика. Иногда немозможно, но часто это просто займет много времени и нервов. Очень много.
Как вариант стройка под заказ это вполне себе неплохое дело.
Здесь даже по большому счету чуть поменьше финансовых рисков, хотя трудно определить так вот наугад, ситуации бывают разные.
Точно скажу лишь одно - я никогда не буду строить под заказ.
Знаю нескольких людей, кто строил так вначале, но потом отказался и вспоминает как кошмарный сон этапа становления (но тем не менее эти этапы действительно помогали встать на ноги)

Отличный фотоотчет про строительство частного дома - http://juicy-fruit.l...com/115800.html

Подпишусь, сам с того года в стройке))), только в своей, но и как тему для бизнеса рассматривал.

официальный договор НИКОГДА не был гарантией оплаты! это только гарантия того что вы сможете подать на него в суд... да и после суда, есть вероятность получать деньги по 1т.р. в месяц до второго пришествия...
кто-кто а Абрамович должен это знать

официальный договор НИКОГДА не был гарантией оплаты! это только гарантия того что вы сможете подать на него в суд... да и после суда, есть вероятность получать деньги по 1т.р. в месяц до второго пришествия...
кто-кто а Абрамович должен это знать
Это хотя бы обезопасит от кидалова и побудит к оплате всей суммы...

Без опыта, а тем более денег, делать всё с нуля до полного цикла страшнее. Только и всего.
Но это лучше. Намного.
Именно про каркасники я и напишу, но вообще материал стен не так важен. Несмотря на разницу цен различных материалов, стены дома это очень небольшая часть общих затрат на полный цикл.
Строить можно из чего угодно, но каркасники близки к идеалу для домов среднего класса цен. Хотя конечно же идеальных строительных технологий еще не придумали

Согласен с тем что стены не дороги (опять же в зависимости от материалов). Но в каркасе есть и другие плюсы в деньгах - проще фундамент, быстрее и проще возводится, теплее при соблюдении технологии.
Средний класс цен? А из чего самые дешевые дома строятся?
И еще говорят каркас мыши едят? Миф?

Подготовка участка к постройке

Не понял как вставить фотографии, поэтому будут только буквы

Начнем с юридических тонкостей

Если Вы купили землю под ИЖС, то скорее всего это не собственность, а аренда. Потому что нельзя землю брать в собственность пока на ней не будет построен дом, одобренный министерством. Дачу можно, ИЖС нельзя (в России в 2013г прим. от меня).

В разных регионах ситуация может быть различной, поэтому юридические тонкости могут отличаться. Но в целом так всё и будет. То есть по-разному.

В общем, не нужно пугаться аренды на 1 год (вообще дают на 2,3 или 5, но остаться может последний год). Её всегда можно продлить. У частных лиц очень-очень редко что-то забирают. Вот у предпринимателей да – их государство и общество доит как может и как не может, но хочет. Хотя это другая история. Короче говоря, покупайте смело землю в аренде даже, если остался короткий срок до конца аренды.

Правда, стоимость аренды может возрастать с каждым годом или продлением, если земля не используется по назначению. Так что дом строить придется.

При покупке составляете договор купли-продажи и акты приемки-передачи денег. Потом с этим всем идете в министерство (вот тут точно в каждом регионе по-своему) и пишите заявление на смену владельца. Здесь подписывает и продавец и покупатель, после чего покупатель больше не нужен и Вы продолжаете с бумажками бегать самостоятельно.

Можно всё сделать через юристов или риэлторов, но я на всякий случай опишу что к чему. Не очень сложно, не очень хлопотно, но очень долго.

После подачи заявления в первое министерство, придется подождать месяц. Там бумажку будут подписывать ровно один месяц. Затем надо пойти в росреестр и подать заявление на то, что подано заявление на смену владельца. Это займет второй месяц. Потом надо отнести бумажку, подтверждающую то, что росреестр в курсе Вашей сделки обратно в первое министерство, где она снова будет лежать месяц пока её не подпишут. После чего нужно оформить разрешение на строительство. Там Вы укажете какой примерно дом будет стоять на участке. Там бумажка снова сколько-то поваляется. Помимо этого необходимо заключить свой договор с городом об аренде земли и получить собственный лицевой счет для возможности оплаты аренды.

Всё это займет около полугода времени. В каждом министерстве и ведомстве Вам надо будет заплатить пошлину за их операцию. Они ведь тоже хотят кушать и работают не бесплатно. А работают они очень много и трудно. Целый месяц подписывают Вашу бумажку. Это, считайте, целый месяц всё министерство на Вас работает! А стоит это совсем недорого. Это называется создать рабочие места государством и распределить нефтедоллары по населению. Вот так это и происходит. Создают бесполезные, громоздкие и медленные функции, зато все при деле и зарплата в семьи идет! Не полапаешь – не покакае… То есть не потопаешь – не полопаешь.

После этого Вы станете полноценным недособственником (арендатором) земли у Государства Великого.

А тем временем стройка кипела и работы шли

Пока все эти бумажки ползают черепашьим галопом по бюрократическому аппарату издевательства над народом, можно и нужно начинать процесс строительства своего дворца нерукотворного.

Эх, хорошо иметь домик в деревне! Подумал змей Горыныч, слезая с …. А, впрочем, сегодня не о том.

Если Вы купили нормальный участок, то он стоит на каком-то расстоянии от дороги и имеет не идеальный вид. Если Ваш участок лучше нормы, то хорошо. Если хуже нормы, то это тоже нормально. В общем, любые проблемы решаемы. Не бойтесь ничего, кроме нехватки денег.

Счастье, конечно не в деньгах, но в их отсутствии – несчастье!

Чтобы выкорчевать деревья, можно нанять специальную бригаду высококвалифицированный помогателей из ближнего зарубежья. Они помогут с чем угодно, особенно, если не нужна высокая точность и аккуратность.

Когда я позвонил человеку, который занимается покосом травы, то знаете, что он у меня спросил? Какие сорта травы растут на участке? Ему надо знать, какие насадки брать на косилку! Тогда это показалось смешным, но скоро я знал, какие сорта у меня растут, в какие сезоны набирают максимальную массу и какие насадки для них нужны. Человек, который косил траву рассказал, что мечтает набрать людей и открыть свой бизнес по покосу травы. Это мне кажется смешным до сих пор, но что поделать, каждый живет в своем мире. В общем, Повелитель травы всё сделал за 4 часа на небольшом участке, потратив при этом около 5000 моих рублей и ровно один миллион собственных отборных матерных слов.

Что касается деревьев, то Вы можете купить бензопилу (хорошая штука, кстати) и спилить всё самостоятельно. Потом вызвать погрузчик-экскаватор для корчевания пней или другую технику на свой вкус. Так Вы приведете участок в подготовительный вид.

Затем надо будет всё это заровнять. Где-то засыпать, где-то подкопать… Участок должен быть ровным, иначе некрасиво, неудобно и просто стремно.

С этим нет проблем. В газетах и в интернете куча людей предлагает услуги по доставке любых грунтов, услуги погрузчиков, экскаваторов и вообще всё, что угодно вплоть до бескорыстной любви к Вашим деньгам.

Если Вам надо засыпать чем-то твердым, то это скальник, если мягким, то чем-то другим. Существует много видов почвы, которая по цене различается не сильно. Я отсыпал скальником. Это смесь камней с глиной, которая годится как для прокладывания дороги к участку, так и для выравнивания участка. Хороша штука, но камни там попадаются очень большие (могут до пол тонны доходить). Всё это аккуратно разровняет погрузчик и выглядеть будет нормально и под ногами прочно и надежно. Но копать это дело будет практически невозможно вручную и даже бурильная техника будет испытывать сложности. Поэтому хорошо, когда сильно поднимать и ровнять участок не нужно. А, если нужно, то нет проблем, но лучше сразу по горячим следам выкопать (или хотя бы подкопать, не оставив там слишком больших булыжников) яму под септик и подземных коммуникаций, а для этого план должен быть сразу, но об этом в другой раз.

Вообще про разные сорта почвы, их отличия и области применения Вы можете спросить у тех, кто предлагает услуги по доставке. От скалы до песка любые фракции возможны. Они возят эту землю и видят как и куда её используют люди. Я использовал всего 2-3 сорта и сам не представляю что у них ещё есть в ассортименте и зачем.

Стоят услуги техники и объемы почвы не дорого и использовать их надо не стесняясь. Привести участок в нормальный, хороший вид перед стройкой это очень важно. Не оставляйте на потом пробелы, а то они любят восполняться проблемами.

См. - http://homeidea.ru/i...hp?topic=1254.0

Сам хочу строить дом для продажи, но в СНТ. Почему тему назвали "от миллиона в первый год", что с вторым, третьим годами?

Мой товарищ занимается таким бизнесом. Участок берет не менее 5-6 соток, затем его делит. Правда, дома не каркасные ставит, а кирпичные. Что-то сам делает, на что-то нанимает