Строительство коттеджных поселков

Все больше москвичей и жителей других мегаполисов перебираются за город: это и удобнее, и приятнее, а налаженная инфраструктура позволяет быстро добираться до города или вообще жить, не выезжая за пределы поселка. Сейчас самыми востребованными считаются коттеджи эконом-класса: дефицит предложений в этой области составляет порядка 30% от общего объема продаж, а это значит, что покупатель найдется всегда. Как начать бизнес по строительству коттеджей?

Для начала нужно уяснить, в чем главное отличие коттеджа от «домика в деревне», который есть или был чуть ли не у всех граждан нашей необъятной родины. Все дело в инфраструктуре: в нормальном коттеджном поселке есть магазины, спортивные клубы, центры красоты, школы – в общем, все необходимое для автономного существования. Кроме того, коттеджи должны быть оснащены всеми коммуникациями, начиная от электросети до скоростного доступа в Интернет. Учитывая, что покупателями коттеджей являются люди с неплохими доходами, последнее особенно важно. В-третьих, дороги: коттеджный поселок должен находиться недалеко от крупных магистралей.

Итак, с чего начать? Прежде всего, нужно найти и оценить участок. Оценка производится по следующим параметрам: месторасположение, наличие коммуникаций, конкуренция и возможность постройки дополнительных объектов. В зависимости от этих факторов нужно выбрать тип поселка для строительства: например, в хорошем месте с удачным сочетанием природно-социальных объектов можно построить элитный поселок, на менее удачном участке – коттеджи эконом-класса. Нужно сказать, что элитность-неэлитность поселка часто определяется именно стоимостью земли, а не наличием архитектурных изысков в объектах.

Не забудьте предусмотреть в расходном плане время и средства на получение всей документации, необходимой для строительства, составления проектов, оценки воздействия на окружающую среду и так далее. Часто «бумажные расходы» составляют до 15% от всех затрат на строительство и продажу. Кроме того, любой бизнес-план по строительству предусматривает оценку внешних и внутренних рисков: от некомпетентности застройщика до неожиданных экономических изменений. На основании рисков планируются меры по их минимизации.

Немаловажно спланировать и график реализации, а также типовые схемы продажи: сейчас большая часть коттеджей приобретается в кредит или по ипотеке, в 2008 году прогнозируют рост «кредитных» продаж до 85% от общего объема реализации объектов. Соответственно, для этого необходимо найти партнеров среди банков, готовых работать в ипотечном кредитовании.

Еще один пункт: эксплуатация поселка. Если Вы планируете продать поселок полностью девелоперу или управляющей организации, то волноваться не о чем: ответственность за состояние поселка несет его владелец. В то же время многие предпочитают оставить поселок в своей собственности с целью получения прибыли от аренды помещений, оплаты коммунальных услуг и так далее. В таком случае управление часто передается в руки профессиональных управляющих компаний, например, Le Meridien, Hines International, GVA Sawyer.
________________________________________

Татьяна Лехаткова, специально для HomeIdea

Согласен, более того мы тут колективно с партнерами считали все это, очень интересно в плане вложений, но вложений требует больших, правда конечно гораздно меньших чем в больших городах, но все равно для нас неподъемных, в общем люди ушли искать деньги, больше проних пока ничего не слышал...

у меня есть строительная бригада-за плечами 5 выполненных проектов загороднего строительства,у кого-нибудь на этом форуме есть реальные связи с правильными людьми,чтобы реализовать этот проект ?

Sergeys, а в каком регионе, городе вы живёте?

я живу в Районе Братеево.
бригада сейчас работает на юге - район Красной Пахры.

Тема интересная, ёмкая и актуальная. Но просто так к ней не подойдёшь.. нужны знания, опыт строительства, кадры, техника и желательно основной стройматериал собственного производства. В этом случае возможно выдерживать конкуренцию.

Самая большая проблема строительства - очень низкое качество рабочей силы. Если кто строил себе дом или делал ремонт, то он поймет. Я сам не одних подрядчиков перепробовал, чтобы убедиться в этой тенденции. И у знакомых были случаи по эффектнее: и выгибание домов пропеллерами, и трещины в кладке...

А уж отделка - это вообще ад. Все пытаются обмануть и сделать как можно хуже. Например, приходилось сбивать не один раз подвесные потолки рабочих, а в итоге сделать всё самим (с братом). Хотелось отдать бабло и получить хоть какое-то качество, но бабло берут а делать ничего не умеют или не хотят. Иногда кажется, что только поставив вооружённого охранника над душой рабочих может хоть как-то повысить качество того, что творят отделочники.


Поэтому самая прибыльная идея - не строить поселок, а просто купить большой участок и поделить его на мелкие. Продавать уже мелкие. Подвести воду, газ и электричество, построить дороги, выделить часть участков под магазин, охрану,... А если дома строить, то по заказам тех, кто участки купил. Желательно без отделки. Пусть у покупателей голова болит о том, как найти вменяемых подрядчиков для отделки.

Качество выполненных работ зависит от многого:

- расценки за работу;
- качество строительных материалов;
- сроки выполнения работ и тд.

Очень часто заказчик экономит на всем и получает то, чего достоин.
Для многих понять простую истину, что профессионал за 3 копейки работать не будет, самая большая проблема.

Тык бери технологии которых ошибаться трудно как в армии.
Чтоб все облицовоно, только комуникации тяни.
Смотри в сендвич панели хочешь придумать работ на этом, повесь им солнечные батерии и тепловой насос поставь,солненый колектор, электронику умный дом.
Если все соберешь будешь первый парень на округ.

Качество выполненных работ зависит от многого:

- расценки за работу;
- качество строительных материалов;
- сроки выполнения работ и тд.

Очень часто заказчик экономит на всем и получает то, чего достоин.
Для многих понять простую истину, что профессионал за 3 копейки работать не будет, самая большая проблема.

Если бы всё было так просто, то половина России уже бы во дворцах жило...

По расценкам я выбирал именно профессионалов с рекомендациями и многолетним опытом работы. Платил далеко не мало. Например, одна кладка плитки только в 76 000 обошлась (чуть больше 1000 рублей за кв.м). Материал дорогой - около 1300 рублей за кв.м. плитки. Сроки - как получится. Возможная ошибка была в сдельной оплате, а не почасовой и неумении работать с кадрами (плохой я манагер).

Но даже с плиткой умудрялись ставить кривую (в матерале было 2% - 3%, но вместо выкидывания - ставили). Приходилось заставлять бить кривую и ставить на её место другую, чтобы хоть как-то исправить качество. О подключении тёплого пола в ванной вообще молчу. В прихожей и кухне пришлось самому делать, чтобы российские рабочие не испаганили. Про гостей из средней Азии вообще молчу, т.к. слов нету.

Единственно кто из всех порадовал - паркетчики. Возились долго, клали очень качественно и взяли на удивление не дорого. Жаль что этот всего лишь исключение из общего правила.


Главное от чего зависит качество: умение и желание хорошо работать. А и того и другого в российских рабочих очень не хватает. Материал - вторичен. Профи вообще не должен работать с материалом, с которым не может.

Про тепловые насосы правильно подмечено. Я хотел в городской квартире сделать водный тёплый пол и греть его тепловым насосом из сплит системы (кондиционер 2х элементный). Жаль жена не дала сделать. После кастинга из нескольких подрядчиков (не можем, не хотим) и последнего, что сказал что это невозможно. Убить мало за такие слова. Ничего - расплата всегда приходит.

Пришлось пойти на уступки: электрические полы за кладовую - мастерскую из 3-го санузла + потаённые антрисоли выше подвесных потолков с лазом из кладовки.


А вообще тепловые насосы - это очень круто. Только стоят они в 10 раз выше, чем сплит кондиционеры. А по сути это тепловые насосы: воздух-фреон-воздух, которые заработают и в режиме воздух-фреон-вода. Летом куплю на дачу сплит-систему и попробую превратить в тепловой насос.


А вообще даже в дали от магистралей можно измельчать уголь и на этом иметь электроэнергию и тепло для посёлка. Главное увернуться от получения лицензий, бюрократии и откатов. Но без питьевой воды трудно: в силу фильтров не все верят.

Самая сладкая тема... Изображение

Можно дома продать со скидкой, построить с недочетами но вот обслуживать , за это стоит подержаться. Затраты минимальны а сборы приличные. Причем контингент не бабушки с пенсией)))

Тема шикарная, только вложения тянут на миллиарды, и спецов надо с опытом чтобы эти деньги не про....ть

Если почитать форум, то можно найти мои посты по этому поводу, когда то был я наивный признаю

Реальность такова, если даже у вас есть земля под застройку, начинать с суммой в кармане менее 100 млн. руб. НЕ РЕАЛЬНО!!!

И так, проект будет успешным, если:
1. У вас есть земля со статусом ИЖС, МЖС (!!!) С другими статусами , особенно сельхоз и дачными статусами - ДАЖЕ НЕ НАЧИНАЙТЕ!
2. У вас есть (или у ваших "партнеров") от 100 млн. руб. с заморозкой этих денег на 2-3 года.
3. У вас есть команда из порядка 30-50 человек, которые смогут:
3.1. проектировать
3.2. руководить
3.3. заниматься закупками
3.4. сильные юристы - чтобы судиться с клиентами, которые будут не довольны Изображение
4. Отказаться от договоров ПОДРЯДА
5. Вы знаете своего потребителя, на которого ориентируетесь: эконом, средний, бизнес или элит-класс ... для каждого класса стартап-сумму умножайте на К=3
6. Вы сможете тратить на маркетинг от 1 млн. руб. в мес. Изображение
7. У вас есть своя охранная фирма

По факту скажу так:
1. просто взять, купить цех и клепать блоки - не катит
2. взять землю у государства - тоже херовая тема, проходили, знаем, как это ...
3. стартануть с несколькими мультами - вообще не айс Изображение
4. рынок не цивилизованный - клиенты будут рвать в пух и прах, особенно на первых порах и особенно по договорам подряда
5. В регионах еше сложнее - ценник надо опускать

В строительной сфере вокруг коттеджных поселков я верчусь с 2003 года (!) и только с 2011 года пошел реальный результат деятельности, на полученном опыте (в т.ч. и неудачном) наконец таки получилось реализовать идеи, которые изначально даже не получались. И все это только в работе большой группы компаний, общими усилиями. Одному и без опыта не вытянуть такой груз.